本文由 賴瑩真律師 授權轉載，原文出處。 

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案例 Case

佳佳上大學之後，就開始在學校附近租房子。她找到的這棟學生宿舍，裡面所有住戶都是學生，而且管理制度也很完善，讓佳佳覺得很放心。

但等佳佳搬進去之後，問題才慢慢浮現。首先是廁所馬桶老是不通，每隔幾天就要請房東來查看、請水電工來修理，讓佳佳不勝其煩。此外，房東當初承諾會提供冰箱，但實際上冰箱已經壞了好久，房東卻不打算修理或換新，讓房客根本沒有冰箱可用。

更慘的是，最近下了一場大雨後，宿舍竟然開始漏水了！佳佳立刻向房東反映，房東卻表示只是小問題，等天氣放晴就不會漏水了，令人為之氣結。請問佳佳到底該怎麼做呢？

✎ 法律分析

租屋族在外租屋時，最恐怖的惡夢，除了遇到惡房東之外，就是害怕遇到房屋漏水、馬桶不通、電燈不亮等大大小小的問題，但是房東卻又不願意處理的情況了。因為這些問題不僅惱人，更重要的是，到底是房東應該負責，還是房客必須自己處理呢？修繕的費用到底是誰應該負擔呢？

修繕處理與費用責任歸屬

其實依照《民法》第423條的規定，出租人（房東）應該在租賃期間保持出租物品的使用狀態，使承租人（房客）可以依合約的約定合理使用。另外《民法》第429條也規定，租賃物的修繕責任，除契約另有訂定或另有習慣外，應由出租人負擔。因此原則上出租房屋的修繕責任通常由房東負責。

但是反過來想，如果房屋裡面所發生的一切問題，大至房子歷經風霜侵蝕所造成的損害，小至房子內部消耗品的汰舊換新，都必須由房東親自出面處理的話，恐怕也會影響房東出租房子的意願，不見得是租屋族的福音。而且如果房東一天到晚出現在承租的房子裡修理東西，勢必影響租屋族的生活起居，難免也會覺得彆扭吧！

因此，比較合宜又折衷的辦法，就是在租屋契約內列出修繕責任歸屬清單，大的物件交給房東處理，小東西可以由租屋族自行修繕，就可省掉許多麻煩。

通常房屋需要維修的部分可分成下面幾大類：
 

1. 房屋的硬體設施：包含房屋結構、隔間、牆壁、支柱、磚瓦、地板等等。
2. 家具設備：包含沙發、桌椅、電視、冰箱、馬桶、流理台、熱水器等等。
3. 消耗性用品：包含燈泡、燈管、水管、管路、水龍頭橡皮、小型家電等等。

一般而言，建議租屋族在和房東簽約時，可以就房屋的硬體設施及家具設備部分，約定由房東負責修繕。至於消耗性用品部分，便可以約定由租屋族自行負責處理，或者也可由房客代替房東處理之後，留存單據要求房東返還修繕費用，或直接從租金中扣除。這樣一來，不僅可以爭取修繕的效率，也可以避免房東頻繁進出打擾生活，一舉數得。

如果房東遲遲不修繕或換新家具設備，房客可以提前終止租約嗎？下一頁看律師怎麼說？

發現問題須盡快通知房東

不過，租屋族必須特別注意的一點是，依據《民法》第437條的規定，如果發生了修繕責任屬於房東的相關問題，房客有告知房東之義務，而且必須在發現問題時立即通知。如果房客在發現問題之後沒有即時通知房東前來修繕，導致問題更為嚴重，甚至造成房東的財產損失，那麼房客也必須負擔相關的賠償責任喔！

舉例來說，承租的房子裡面發生了水管破裂的問題，在租賃契約中約定必須由房東負責修理，那麼房客就應該在水管一開始破裂時，立即通知房東。如果房客放著不管，任由破裂的水管不斷漏水，連帶影響到樓下住戶也開始漏水了，此時除了房東必須賠償樓下住戶的損失之外，房客也必須對房東的房屋受損，以及賠償樓下住戶的部分，負擔賠償責任。

如果房東遲遲不修繕或換新家具設備，房客可以提前終止租約嗎？

依《民法》424條的規定，租屋處如有瑕疵，並且達到危及房客或其同住的人的安全或健康時，房客便可要求終止租約。即使在訂約時房客已經知道瑕疵的存在，或者預先拋棄終止租約的權利，仍然可以終止。因此，如果房屋漏水、管線破裂等等情況太嚴重，已經到了影響房屋結構，或者有害房客的健康安全時，房客便可和房東終止租約。

如果房東在訂約時承諾的設備、家具等物品壞了，卻遲遲不願意修理，造成房客無法正常使用，等於房客繳了租金，卻得不到房東所承諾的品質，此時房客也可以依《民法》第435條的規定，請求減少租金。

✎ 案例解答

佳佳所遇到的問題中，大致可以分成幾個部分處理：
 

1. 冰箱壞掉卻不修理：由於房東出租房子的時候，已承諾會提供房客冰箱，而屬於租賃契約的一部分，因此無論是要修理也好，買新冰箱也好，房東都有義務提供冰箱供房客使用。
    
2. 漏水：由於房子漏水通常是因為房屋結構受損而引起，或有內部管線破裂等問題，問題較為嚴重，通常必須花費巨資進行澈底的檢修工程才有辦法解決，當然必須由房東負責修理。
    
3. 管線：老舊房屋因為管線問題，經常會發生馬桶不通、水管阻塞等小問題，如果每次都要房東來解決，不僅緩不濟急也影響生活。建議可以與房東協商，由房客處理之後，直接從租金中扣除修理費用。

✎ 實用小法典

《民法》第423條
「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

《民法》第424條
「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」

《民法》第429條
「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」

《民法》第435條
「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」

《民法》第437條
「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。

承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」

本文摘自《法律不難、官司不煩！專業律師親授．生活法律防身術：48道日常法律狀況題，帶你杜絕生活裡隱藏的訴訟蟑螂！》／賴瑩真律師（「律師說真話」粉絲團版主）／和平國際