版主
漏水、馬桶壞,誰出錢修?租屋修繕糾紛律師教你破解
也歡迎訂閱>>瑩真律師的YouTube頻道
案例 Case
佳佳上大學之後,就開始在學校附近租房子。她找到的這棟學生宿舍,裡面所有住戶都是學生,而且管理制度也很完善,讓佳佳覺得很放心。
但等佳佳搬進去之後,問題才慢慢浮現。首先是廁所馬桶老是不通,每隔幾天就要請房東來查看、請水電工來修理,讓佳佳不勝其煩。此外,房東當初承諾會提供冰箱,但實際上冰箱已經壞了好久,房東卻不打算修理或換新,讓房客根本沒有冰箱可用。
更慘的是,最近下了一場大雨後,宿舍竟然開始漏水了!佳佳立刻向房東反映,房東卻表示只是小問題,等天氣放晴就不會漏水了,令人為之氣結。請問佳佳到底該怎麼做呢?
✎ 法律分析
租屋族在外租屋時,最恐怖的惡夢,除了遇到惡房東之外,就是害怕遇到房屋漏水、馬桶不通、電燈不亮等大大小小的問題,但是房東卻又不願意處理的情況了。因為這些問題不僅惱人,更重要的是,到底是房東應該負責,還是房客必須自己處理呢?修繕的費用到底是誰應該負擔呢?
修繕處理與費用責任歸屬
其實依照《民法》第423條的規定,出租人(房東)應該在租賃期間保持出租物品的使用狀態,使承租人(房客)可以依合約的約定合理使用。另外《民法》第429條也規定,租賃物的修繕責任,除契約另有訂定或另有習慣外,應由出租人負擔。因此原則上出租房屋的修繕責任通常由房東負責。
但是反過來想,如果房屋裡面所發生的一切問題,大至房子歷經風霜侵蝕所造成的損害,小至房子內部消耗品的汰舊換新,都必須由房東親自出面處理的話,恐怕也會影響房東出租房子的意願,不見得是租屋族的福音。而且如果房東一天到晚出現在承租的房子裡修理東西,勢必影響租屋族的生活起居,難免也會覺得彆扭吧!
因此,比較合宜又折衷的辦法,就是在租屋契約內列出修繕責任歸屬清單,大的物件交給房東處理,小東西可以由租屋族自行修繕,就可省掉許多麻煩。
通常房屋需要維修的部分可分成下面幾大類:
- 房屋的硬體設施:包含房屋結構、隔間、牆壁、支柱、磚瓦、地板等等。
- 家具設備:包含沙發、桌椅、電視、冰箱、馬桶、流理台、熱水器等等。
- 消耗性用品:包含燈泡、燈管、水管、管路、水龍頭橡皮、小型家電等等。
一般而言,建議租屋族在和房東簽約時,可以就房屋的硬體設施及家具設備部分,約定由房東負責修繕。至於消耗性用品部分,便可以約定由租屋族自行負責處理,或者也可由房客代替房東處理之後,留存單據要求房東返還修繕費用,或直接從租金中扣除。這樣一來,不僅可以爭取修繕的效率,也可以避免房東頻繁進出打擾生活,一舉數得。
如果房東遲遲不修繕或換新家具設備,房客可以提前終止租約嗎?下一頁看律師怎麼說?
發現問題須盡快通知房東
不過,租屋族必須特別注意的一點是,依據《民法》第437條的規定,如果發生了修繕責任屬於房東的相關問題,房客有告知房東之義務,而且必須在發現問題時立即通知。如果房客在發現問題之後沒有即時通知房東前來修繕,導致問題更為嚴重,甚至造成房東的財產損失,那麼房客也必須負擔相關的賠償責任喔!
舉例來說,承租的房子裡面發生了水管破裂的問題,在租賃契約中約定必須由房東負責修理,那麼房客就應該在水管一開始破裂時,立即通知房東。如果房客放著不管,任由破裂的水管不斷漏水,連帶影響到樓下住戶也開始漏水了,此時除了房東必須賠償樓下住戶的損失之外,房客也必須對房東的房屋受損,以及賠償樓下住戶的部分,負擔賠償責任。
如果房東遲遲不修繕或換新家具設備,房客可以提前終止租約嗎?
依《民法》424條的規定,租屋處如有瑕疵,並且達到危及房客或其同住的人的安全或健康時,房客便可要求終止租約。即使在訂約時房客已經知道瑕疵的存在,或者預先拋棄終止租約的權利,仍然可以終止。因此,如果房屋漏水、管線破裂等等情況太嚴重,已經到了影響房屋結構,或者有害房客的健康安全時,房客便可和房東終止租約。
如果房東在訂約時承諾的設備、家具等物品壞了,卻遲遲不願意修理,造成房客無法正常使用,等於房客繳了租金,卻得不到房東所承諾的品質,此時房客也可以依《民法》第435條的規定,請求減少租金。
✎ 案例解答
佳佳所遇到的問題中,大致可以分成幾個部分處理:
- 冰箱壞掉卻不修理:由於房東出租房子的時候,已承諾會提供房客冰箱,而屬於租賃契約的一部分,因此無論是要修理也好,買新冰箱也好,房東都有義務提供冰箱供房客使用。
- 漏水:由於房子漏水通常是因為房屋結構受損而引起,或有內部管線破裂等問題,問題較為嚴重,通常必須花費巨資進行澈底的檢修工程才有辦法解決,當然必須由房東負責修理。
- 管線:老舊房屋因為管線問題,經常會發生馬桶不通、水管阻塞等小問題,如果每次都要房東來解決,不僅緩不濟急也影響生活。建議可以與房東協商,由房客處理之後,直接從租金中扣除修理費用。
✎ 實用小法典
《民法》第423條
「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」
《民法》第424條
「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」
《民法》第429條
「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」
《民法》第435條
「租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。」
《民法》第437條
「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。
承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」
本文摘自《法律不難、官司不煩!專業律師親授.生活法律防身術:48道日常法律狀況題,帶你杜絕生活裡隱藏的訴訟蟑螂!》/賴瑩真律師(「律師說真話」粉絲團版主)/和平國際
相關推薦
- 讀取中..